 | I - CARACTERISTIQUES DU BAIL COMMERCIAL |  |  |  | | |
Les baux commerciaux sont régis par les article L-145-1 et suivants du Code Civil (anc. Décret du 30 septembre 1953 aujourd’hui codifié)
A - Statut d’ordre public
Le statut des baux commerciaux s’applique à tout contrat de location dès lors que le preneur exerce dans les lieux loués une activité commerciale. Ainsi, le statut des baux commerciaux est un statut d’ordre public auquel, notamment, les parties ne peuvent déroger conventionnellement avant que le droit ne soit né.
Il existe cependant des dérogations légales à ce principe. Outre la domiciliation, sont notamment exclus du périmètre d’application des baux commerciaux : les locaux relevant d’un contrat de crédit-bail immobilier, les locaux faisant l’objet d’une convention d’occupation précaire (y compris les locaux saisonniers), …
B - Conditions nécessaires pour relever du statut des baux commerciaux
1- Application de droit
Pour que le local relève du statut des baux commerciaux, il faut et il suffit :
- Qu’il y ait un bail ;
- Que le contrat de location porte sur un immeuble ou un local (sont donc par exemple exclues les conventions de location gérance de fonds de commerce) ;
- Que dans ce local soit exploité un fonds de commerce, c’est à dire que l’activité habituelle effectivement exercée dans le local soit de nature commerciale ou artisanale, caractérisée par l’existence d’une clientèle propre ;
Cette règle, applicable aux locaux principaux (locaux dans lesquels se nouent des relations économiques et juridiques avec des tiers) ne s’applique aux locaux accessoires que si :
- le local accessoire appartient au même propriétaire et sa privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds, ou
- local n’appartient pas au même propriétaire, mais la location de ce local accessoire a fait l’objet, par le preneur, d’une déclaration auprès du bailleur lui indiquant sa volonté d'utiliser le local accessoire conjointement avec le local principal, et justifiant que la privation du local accessoire est de nature à compromettre l’exploitation du fonds de commerce.
2- Application volontaire
Dans le cas où le statut des baux commerciaux ne peut s’appliquer, il est possible aux parties de décider d’un commun accord de soumettre le bail au statut des baux commerciaux.
Néanmoins, cette faculté d’extension conventionnelle ne peut avoir pour effet de faire bénéficier le preneur du statut des baux commerciaux, en particulier pour ce qui concerne le droit au renouvellement du bail ( notamment : indemnité d’éviction et modalités de fixation du loyer du bail renouvelé)
| |
| II - PRINCIPAUX ELEMENTS | | | | | |
A - Durée
La durée du bail commercial est librement fixée entre les parties. Il ne peut toutefois être inférieur à 9 ans. Chacune des parties a la faculté de mettre fin au bail à l’issue de chaque période triennale en prévenant l’autre partie par acte extrajudiciaire (signification par huissier) avec un préavis qui ne peut être inférieur à 6 mois (sauf usages locaux contraires). La faculté de résiliation à l’issue de chaque période triennale n’est cependant pas de même portée pour le bailleur et le preneur.
Le preneur a la faculté de résilier le bail, pour chaque période triennale, sans autre obligation que de respecter le délai de 6 mois, la forme extrajudiciaire et les termes du contrat. En effet, depuis la loi du 30 décembre 1985, le bail peut écarter la faculté de résiliation triennale ou assortir celle-ci du versement d’une indemnité par le preneur au bailleur.
Le bailleur peut résilier le bail à l’issue de chaque période triennale. Cette faculté ne lui est toutefois offerte que dans des cas limitativement énumérés tels que : construire, reconstruire l’immeuble et plus généralement réaliser des travaux relevant d’une opération de restauration immobilière.
Il convient en outre de noter qu’à défaut , pour le bailleur, de faire signifier un congé à l’issue du bail, celui-ci est prorogé légalement jusqu’à la date pour laquelle un congé est donné.
B - Droit au renouvellement
A l’issue du bail, le preneur a droit au renouvellement du bail. Le bail est renouvelé, soit à l’initiative du bailleur, sous la forme d’un congé avec offre de renouvellement signifié par acte extrajudiciaire au moins 6 mois avant l’échéance, soit par le preneur, dans les 6 mois précédant l’expiration du bail, ou, à tout moment, pendant sa reconduction, sous réserve de respecter d’une part le délai de 6 mois et d’autre part la forme extrajudiciaire de la demande de renouvellement.
Le renouvellement du bail peut donner lieu à la réévaluation du loyer (cf Loyer ci-dessus)
1- Conditions de nationalité
Le droit au renouvellement appartient aux ressortissants de l’Union Européenne, mais n’appartient pas aux commerçants, artisans et industriels de nationalité étrangère ressortissants d’un pays avec lequel la France n’a pas signé de convention de réciprocité législative et diplomatique, sauf s’ils ont combattu dans l’armée française au cours des deux dernières guerres mondiales, ou si ils ont un ou plusieurs enfants de nationalité française.
2- Conditions de propriété et d’exploitation du fonds de commerce
Le droit au renouvellement appartient seulement au propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux et sous réserve que ledit fonds de commerce ait été exploité pendant les trois années qui ont précédé le renouvellement (art L 145-8).
En conséquence, le droit au renouvellement est perdu si, pendant les trois années précédant le renouvellement, le fonds de commerce fait l’objet d’une interruption d’exploitation ou si le bail est cédé à un tiers indépendamment du fonds de commerce.
C - Loyer
1- Révision triennale
Le loyer fixé par le bail fait, de droit, l’objet d’une révision triennale. Cette révision est faite, en général, par application de la variation de l’indice de la construction. En effet, la loi précise que le montant du loyer révisé est égal à la valeur locative, mais que sa variation est plafonnée à celle de l’indice trimestriel de l’indice de la construction (sauf modification des facteur locaux de commercialité ayant entraîné une variation de la valeur locative supérieure à 10%). Toutefois, l’évolution récente de la jurisprudence (arrêt « Privilèges » du 24 janvier 1996) a posé comme principe que le prix du loyer révisé ne peut être supérieur à la valeur locative, ce qui aurait pour conséquence de supprimer la notion de « prix plancher » correspondant au loyer contractuel.
2- Révision annuelle
Cette révision triennale ne fait pas obstacle à une disposition conventionnelle qui aurait pour effet de prévoir la révision annuelle du loyer par application de la variation de l’indice trimestriel de la construction retenu comme base de calcul.
Révision en cas de renouvellement du bail
En cas de renouvellement du bail, à son échéance, les principes qui prévalent pour la révision triennale sont applicables, sauf dans le cas où le preneur ne peut se prévaloir du statut des baux commerciaux et donc du droit à renouvellement. Dans ce dernier cas, le loyer ne sera pas fixé par référence à la valeur locative, mais sera déterminé sur la base de l’accord des parties.
3- Charges
Le loyer peut être soumis à la TVA et peut être conventionnellement augmenté de tout ou partie des charges qui sont normalement payées par le bailleur (cas du loyer net bailleur)
D - Dépôt de garantie
Il est d’usage que les parties conviennent du versement de loyers d’avance à titre de dépôt de garantie garantissant la réparation éventuelle du préjudice du bailleurs en cas d’inexécution des obligations du preneur. Le dépôt de garantie est, d’ordre public, égal à 3 mois en cas de paiement des loyers d’avance et de 6 mois en cas de paiement des loyers à terme échu.
E - Propriété commerciale
La notion de propriété commerciale trouve son expression dans l’obligation, pour le bailleur, de verser au preneur une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement, qui en tout état de cause doit être motivé (ou comporter une offre de paiement de l’indemnité d’éviction), mais qui n’est pas justifié par un motif grave et légitime.
Selon la nature de l’activité commerciale exercée par le preneur et l’importance de l’emplacement pour l’exploitation du fonds de commerce, cette indemnité peut consister, soit en une indemnité de remplacement (égale à la valeur marchande du fonds de commerce augmentée des frais de rachat d’un autre fonds de commerce et d’une indemnité accessoire correspondant au déménagement et ses accessoires) ou une indemnité de déplacement (égale à la valeur du droit au bail augmentée des frais attachés à la recherche et la signature d’un nouveau bail et d’une indemnité accessoire correspondant au déménagement et ses accessoires).
A cet égard, il convient de noter que, s’agissant des bureaux, la jurisprudence considère qu’il n’y a pas lieu au paiement d’une indemnité d’éviction (notamment TGI Paris 26 septembre 1997 – Gaz.Pal.10 déc. 1997, 30).
| |
| III - DROITS ET OBLIGATIONS LEGALES DES PARTIES | | | | | |
Hormis la liberté contractuelle que les parties peuvent insérer dans le contrat, les obligations pesant sur le bailleur et le preneur sont les suivantes :
A - Obligations à la charge du bailleur :
- Obligation de délivrance : c’est à dire délivrer au preneur, au jour convenu, l’immeuble et le local en bon état d’entretien et conforme à la destination pour laquelle il est prévu.
- Obligation d’entretien : c’est à dire réaliser, pendant la durée du bail, toutes les réparations autres que locatives (notamment de sécurité). Nota : Cette clause peut faire l’objet d’un transfert de l’obligation sur la tête du preneur.
- Obligation de garantie : il s’agit ici d’une part de la garantie des vices cachés et de la garantie d’éviction qui comprend : la modification de la chose loué par le preneur et le trouble apporté à la jouissance du locataire du fait de tiers en exécution d’un droit (revendication de propriété ou action de l’administration fondée sur un texte légal). Cette garantie ne couvre pas les troubles de fait et la non concurrence.
B - Obligations à la charge du locataire
- Exploitation du fonds de commerce (cf supra)
- Respect de la destination des lieux : c’est à dire ne pas exercer de commerce différent de celui qui est autorisé par le bail.
- Respect de l’affectation matérielle des locaux : c’est à dire, par exemple qu’il est interdit d’utiliser une boutique en dépôt ou un bureau en boutique)
- Entretien : le locataire doit entretenir les lieux loués selon les termes et conditions du bail.
- Paiement du loyer
C - Sanctions
1- Résiliation du bail
Cette résiliation, dont les conditions sont prévues par la clause résolutoire incluse dans le bail, est acquise, après un commandement de payer resté infructueux pendant un mois. La résiliation est alors constatée par le juge (le plus souvent juge des référés) qui est en mesure d’ordonner l’expulsion du locataire défaillant. La résiliation du bail fait perdre tous les droits du locataire au titre de l’indemnité d’éviction.
2- Non renouvellement du bail
Dans le cas où les violations du bail par le locataire sont suffisamment graves, elles peuvent être considérées comme étant des motifs graves et légitimes (cf supra) autorisant le bailleur à refuser au preneur le renouvellement du bail sans indemnité.
| |
| A RETENIR | | | | | |
Tous les actes qui sont échangés entre le bailleur et le preneur relativement à la résiliation du bail ou à son renouvellement (congé) doivent impérativement être signifiés par un huissier. La sanction du défaut de respect de ce formalisme est la nullité.
Le congé notifié par lettre recommandée avec AR est nul de sorte que si ce congé a été donné par le preneur pour la première ou deuxième période triennale, le bail se poursuit pour TROIS ans. A la fin du bail, et à défaut de congé délivré par le bailleur, le délai de 6 mois ne court que de la délivrance du congé par voie extrajudiciaire.
Le respect du délai de 6 mois est impératif.
A défaut de respecter ce délai, le congé est nul.
Les parties peuvent librement répartir entre elles les charges. Notamment, il est possible, pour le bailleur d’imposer au preneur la charge des grosses réparations (art. 606 du code Civil) Dans ce cas, le preneur doit assumer financièrement le coût correspondant à l’entretien ou la réfection des structures de l’immeuble (toiture, murs, …)
Lorsque l’immeuble est en copropriété, certaines charges qui incombent normalemet au bailleur peuvent être imposées par le bail au preneur.
| |
| BIBLIOGRAPHIE | | | | | |
Le bail commercial – Anne d’Andigné-Morand (Delmas)
| |
_______________
|
|
